افزایش نرخ وام؛ خوب اما ناکافی

دنیای اقتصاد، گروه مسکن- آخرین روزهای دومین ماه بهار امسال بود که شورای پول و اعتبار طرحی را تصویب کرد تا شاید با اجرای آن، بازار به کما رفته مسکن در کشور رونقی یابد و زمستان این بازار را بهاری باشد. بر اساس این طرح که با هدف رونق تولید در بخش مسکن، ارتقاء قدرت خرید خانوارها و تحقق سیاست‎های تنظیمی دولت برای خروج غیرتورمی اقتصاد از رکود  تصویب شد، حساب صندوق پس‎انداز مسکن یکم ویژه خانه‏اولی‏ها از محل سپرده‎گذاری واجدان شرایط با حداقل دوره انتظار یک سال جهت اعطای تسهیلات خرید مسکن از محل این حساب تأسیس می‎شود. سقف فردی تسهیلات مسکن به خانه‎اولی‎ها از محل این طرح در شهر تهران، شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت و سایر مناطق شهری به ترتیب به میزان 80، 60 و 40 میلیون تومان تعیین شد.

تحلیل‎‎های مختلفی از تأثیرات احتمالی این مصوبه شورای پول و اعتبار بر بازار مسکن مطرح شده است؛ برخی معتقدند این بازار به آنچنان خواب سنگینی فرو روفته و به گونه‎ای نیست که بتوان با این محرک‏ها، تحول چندانی در آن ایجاد کرد و برخی دیگر معتقدند این مصوبه حداقل تأثیرات روانی بر بازار خواهد داشت؛ بعضی کارشناسان این قبیل وام‎ها را «مُسکن» مقطعی برای بازار مسکن توصیف می‎کنند و بر این باورند که مبلغ این وام‎ها ناچیز است و اعطای تسهیلات در این حوزه باید با شرایط آسان‎تری صورت گیرد.

گفت‎وگویی با برخی مسئولان و کارشناسان حوزه مسکن داشته‎ایم و نظر آنان را درباره تأثیرات افزایش نرخ تسهیلات بر بازار مسکن جویا شده‎ایم.

نمی‎توان انتظار معجزه داشت

عضو هیأت علمی دانشگاه خیام مشهد در پاسخ به سؤال «دنیای اقتصاد» در خصوص تأثیر افزایش نرخ تسهیلات مسکن بر بازار آن مقدمه‎ای را مطرح می‎کند و می‎گوید: اعطای وام و تسهیلات بانکی یکی از روش‎های تأمین مالی برای پروژه‎های ساخت مسکن است اما مشکلات و معضلات حوزه ساخت‎وساز در حال حاضر منحصر به بحث روش تأمین مالی نیست به گونه‏ای که به دلیل زیاده‎خواهی دستگاه‎های خدماتی یا مراجع صدور پروانه یا سازمان‎هایی نظیر تأمین اجتماعی و ... بر اقتصاد بسیاری از پروژه‎ها آنچنان فشاری وارد شده که با تأمین مالی باز هم ساخت‎وساز مقرون به صرفه نیست. 

سیدمهدی درهمی ادامه می‎دهد: باید قبل از صحبت کردن درباره بحث تأمین مالی برای پروژه‎های ساخت، تکلیف نرخ بازده سرمایه در داخل پروژه‎ها و هزینه‎های بالاسری که به این پروژه‎ها تحمیل می‎شود، مشخص شود و اگر پروژه‎ای دارای تراز مالی مثبت یا نرخ بازدهی سرمایه مناسب است آنگاه می‎توان برای آن روش تأمین مالی تعریف کرد. 

مدیرعامل منطقه گردشگری سپاد شرایط رکود تورمی را یکی از مشکلات فعلی حوزه ساخت برمی‎شمارد که باعث می‎شود، ساخت‏وساز پرهزینه باشد اما نتوان محصول آن را با قیمت مناسبی فروخت و تصریح می‎کند: از طرف دیگر اتفاقات محلی مانند مصوبه‎های شورای شهر یا قوانین کشوری که هنگام صدور پروانه به سازندگان تحمیل می‎شود، به علاوه شرایط اقتصاد کلان کشور، موضوع ساخت‎وساز را به سمتی برده که ساختمان‎سازی دیگر یک کار اقتصادی محسوب نمی‎شود بنابراین سازنده دنبال وام نمی‎رود زیرا وام گرفتن در یک اتمسفر اقتصادی مثبت و دارای بازده عاقلانه است.

درهمی خاطرنشان می‎کند: از افراد مؤثر در حوزه مسکن از قبیل افرادی که در حوزه مالی و اعتباری، قانونگذاری، پارلمان‎های محلی و ... فعالیت می‎کنند، می‎خواهیم بررسی کنند و ببینند چه بلایی سر ساخت‎وساز آوردند که اکنون ساختمان‎سازی توجیه اقتصادی ندارد و به تبع آن رکود این صنعت منجر به موجی از بیکاری در صنعت ساختمان و سایر صنایع وابسته به آن شده است.

عضو هیأت علمی دانشگاه خیام مشهد با اشاره به اینکه تسهیلات تکلیفی جزو مشوق‌هایی است که با اعمال آن راهبردهای توسعه کشور به فعالان حوزه ساخت‏وساز ابلاغ می‎شود، می‌افزاید: به عبارت دیگر تعیین مبلغ وام مسکن برای تهران 80 میلیون تومان و برای سایر شهرهای بزرگ 60 میلیون تومان به این معناست که قانونگذار تمایل دارد مردم بیشتر در تهران ساخت‎وساز انجام دهند زیرا رقم وام را در تهران عدد بالاتری اعلام می‎کند! 

درهمی با بیان اینکه در دنیا هزینه لازم برای اینکه یک فرد متوسط جامعه صاحب منزل مناسبی شود، باید متناسب با سه تا پنج سال درآمد وی باشد، عنوان می‎کند: اگر رقم مسکن از این عدد فراتر رفته، این امر به این معناست که مسکن از دسترس افراد دور می‌شود؛ اعطای تسهیلات مسکن به کمک این بخش می‎رود و در واقع بخشی از این هزینه را سیستم مالی و اعتباری تقبل می‎‏کند و اقساط آن در بلندمدت از درآمد فرد کم می‎شود تا فرد بتواند صاحب خانه شود. 

مدیرعامل منطقه گردشگری سپاد به این نکته نیز اشاره می‎کند که به دلیل بی‏احتیاطی‎هایی که سال‎های گذشته شده و معوقات سنگین بانکی ناشی از سیاست‎های غلط، در حال حاضر سیستم‎های مالی و اعتباری به ویژه بانک‏ها هم توان چندانی برای ورود به این بخش مسکن و اعطای تسهیلات را ندارند با این حال امیدواریم این افزایش نرخ تسهیلات مسکن منجر به رونق نسبی در این حوزه بسیار حساس و مهم شود و به خروج این بازار از رکود کمک کند.

درهمی با تأکید بر اینکه وضعیت بازار مسکن به گونه‎ای نیست که با یک محرک بتوان در آن انفجار یا تحول دفعی ایجاد کرد، اظهار می‎کند: آسیب‌هایی که در طول سال‎‏ها به این حوزه وارد شده، بسیار زیاد است. وی تولید بی‏رویه مسکن در قالب مسکن مهر را بدون توجه به مکان‏یابی مناسب آن از دیگر آسیب‏های حوزه مسکن برمی‎‏شمارد و تصریح می‎کند: رکود تورمی حاشیه سود را کاهش می‎دهد و شاید به صفر می‏رساند که این امر نیز از دیگر آسیب‎های این حوزه‌هاست؛ این آسیب‎ها در طول زمان به حوزه ساخت‏وساز وارد شده است و بنابراین نمی‏توان انتظار داشت با افزایش نرخ تسهیلات معجزه‏ای در این حوزه صورت گیرد. 

عضو هیأت علمی دانشگاه خیام مشهد با بیان اینکه مسئولان باید به رفع مشکلات این حوزه بپردازند تا شاهد رونقی در این حوزه باشیم، می‎گوید: تمام دستگاه‎ها تصور می‎کردند، می‎شود مبالغ بیشتری از بخش مسکن کسب کرد و به این ترتیب هزینه تمام شده مسکن را افزایش دادند اما این امر سبب رکود در این بازار شد و باید برای خروج از این رکود موانع و فشارهایی که به دست خودمان ایجاد کردیم، از بخش مسکن برداریم. 

تأثیر روانی بر بازار 

رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد در پاسخ به سؤال «دنیای اقتصاد» مبنی بر تأثیر افزایش نرخ وام مسکن بر بازار فعلی، معتقد است: افزایش نرخ وام مسکن حداقل از جنبه روانی تأثیری بر بازار خواهد داشت اما با در نظر گرفتن میانگین قیمت مسکن در مشهد، سقف 60 میلیون تومانی که اکنون تعیین شده است، تأثیر چندانی بر کلیت بازار نخواهد داشت و تنها شاید بتواند در مناطق کم‌برخوردار تأثیرگذار باشد.

صادق عابدزاده با اشاره به اینکه برای دریافت این وام ابتدا باید سپرده‎گذاری یک ساله صورت گیرد و تأثیرگذاری احتمالی اعطای این وام بر خروج از بازار مسکن دفعی نخواهد بود، خاطرنشان می‎کند: تا زمان اعطای وام، ممکن است به دلیل تورم، افزایش قیمت‎ها را نیز داشته باشیم که این امر هم درصد کارایی وام را کاهش می‎دهد. 

رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد با بیان اینکه بازار مسکن حداقل در دو سال گذشته وضعیت خوبی نداشته و دچار رکود شدیدی بوده است، می‎افزاید: به دلیل اینکه بخش مسکن محرک اقتصادی است، رونق این بازار، سایر بخش‎های اقتصادی را نیز به تحرک وادار می‎کند. 

عابدزاده با اعتقاد بر اینکه اعطای این وام‎ها به خروج بازار مسکن از رکود کمک می‎کند، اظهار می‎کند: اما این مبلغ هنوز هم کم است مگر اینکه طرح‎های دیگری برای خروج بازار از رکود اجرا شود برای مثال این وام در طول مدت ساخت به سازنده پرداخت شود که هم به خریدار کمک کند تا توان پرداخت بهتری داشته باشد، هم بر قیمت‎ها اثر بگذارد و هم به سازنده کمک کند تا بتواند در طول مدت ساخت از این وام استفاده کند و در نهایت قیمت فروش کمتر شود؛ در غیر این صورت اعطای این وام 60 میلیون تومانی برای خرید یک آپارتمان حداقل 300 میلیون تومانی چندان مؤثر نخواهد بود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد ادامه می‎دهد: زمانی که اعلام می‎شود این وام‎ها پرداخت خواهد شد، برخی افراد برنامه‎ریزی می‎کنند که با استفاده از این وام و پس‌اندازهایی که دارند، اقدام به خرید مسکن کنند و همین امر تقاضا را در بازار افزایش می‎دهد. 

عابدزاده در خصوص وضعیت فعلی بازار مسکن با بیان اینکه برای ارزیابی بازار فعلی باید برآوردی از دوره‎های گذشته داشته باشیم و شواهد فعلی بازار را نیز بررسی کنیم، می‎گوید: بازار مسکن دوره‎های رونق و رکودی را طی کرده که معمولا بازه‎های زمانی دو تا سه سال داشته است. 

رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد به این نکته نیز اشاره می‎کند که با توجه به اینکه رکود بازار مسکن دوره خود را طی کرده است، پیش‎بینی من این است تقریبا در حال خروج از این رکود هستیم و از تابستان شاهد رونق بازار مسکن از نظر حجم معاملات خواهیم بود. وی با بیان اینکه نمی‎توانم آماری در زمینه حجم معاملات انجام شده در سال جاری ارائه دهم، خاطرنشان می‎کند: این آمار از طریق سامانه املاک کشور در تهران اعلام می‌شود با این حال پیش‎بینی می‎کنم از تابستان حجم معاملات مسکن افزایش یابد. 

عابدزاده تصریح می‎کند: از طرف دیگر شواهدی هم مبنی بر خروج از رکود در بازار مسکن وجود دارد برای مثال رفت‎وآمدها در بازار افزایش یافته یا کاهش قیمت‌ها به حداقل خود رسیده است؛ همچنین بازارهای رقیبی مانند طلا و ارز اکنون برای سرمایه‎گذاری مناسب نیستند و مطمئن‎ترین مکان برای سرمایه‎گذاری بازار مسکن است و این مسائل نیز نشانه‎هایی برای خروج بازار مسکن از رکود در تابستان است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد با بیان اینکه معمولا مباحثی مطرح می‎شود مبنی بر اینکه این وام‎ها باعث تحریک بازار و افزایش قیمت‎ها می‌شود، تصریح می‎کند: باید این مسأله را در نظر گرفت که خروج بازار مسکن از حالت رکود مزایای بسیاری دارد؛ طبیعی است افزایش تقاضا بر قیمت‎ها نیز تأثیر داشته باشد و این امر منطقی است؛ با این حال با افزایش تقاضا، عرضه هم آغاز می‎شود و افزایش می‎یابد که این تعادل بین عرضه و تقاضا، قیمت را به تناسب تورم کنترل می‎کند. 

مبلغ وام ناچیز است

یکی از کارشناسان بازار مسکن نیز به سؤال «دنیای اقتصاد» در خصوص تأثیر افزایش نرخ وام بر بازار مسکن اینطور پاسخ می‎دهد: با توجه به رکودی که از حدود دو یا سه سال قبل در صنعت ساختمان و بازار مسکن داشته‎ایم و داریم، باید اعطای این وام‎ها با شرایط ساده‎تری صورت گیرد؛ به اعتقاد من پرداخت این وام‎ها مسکنی برای وضعیت فعلی خواهد بود.

کیوان موسوی با اشاره به اینکه صنعت ساختمان با بسیاری از مشاغل دیگر در هم تنیده و درگیر است، اظهار می‎کند: صنعت ساختمان مانند «کشتی به گل نشسته‎ای» است که امواج می‎تواند در جابه‎جایی آن مؤثر باشد و وام مسکن یکی از این امواج است. وی با تأکید بر اینکه مبلغ فعلی که به عنوان وام مسکن در نظر گرفته شده، ناچیز است، ادامه می‎دهد: برای دریافت این وام‎ها باید سپرده‎گذاری یک ساله صورت گیرد و بنابراین تأثیرات احتمالی این وام‎ها حداقل یک سال آینده مشخص خواهد شد.

عضو اسبق هیأت مدیره اتحادیه صنف مشاوران املاک مشهد با اعتقاد بر اینکه مسائل سیاسی و روابط بین‎الملل نیز بر رکود بازار مسکن مؤثر است، تصریح می‎کند: لغو تحریم‎‎ها بر رونق بازار مسکن تأثیر خواهد داشت؛ اگر مردم تصور کنند سرمایه‎گذاری در این بازار مطمئن است، این اقدام را انجام خواهند داد اما زمانی که احساس کنند سوددهی در این صنعت با مشکل مواجه است کمتر وارد این عرصه می‎شوند و متأسفانه اکنون این وضعیت پیش آمده است.

موسوی با تأکید بر اینکه برای خروج بازار مسکن از رکود فعلی، باید به این بازار پول تزریق شود، می‎افزاید: این وام‎ها باید در جامعه پخش شود؛ این قبیل وام‎ها باید راحت‌تر به افراد پرداخت شود زیرا ممکن است بسیاری از افراد امکان سپرده‏گذاری اولیه را نیز نداشته باشند و اگر قرار است بازار مسکن رونق یابد، دولت باید فکری به حال این افراد بکند زیرا رونق این بازار به نفع همه خواهد بود.

سرعت بخشیدن به ریتم خروج از رکود 

مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری توسعه شهری توس گستر در خصوص وضعیت فعلی بازار مسکن می‎گوید: بازار مسکن در حال حاضر در کف قرار دارد با این حال ممکن است کف‎شکنی دیگری نیز صورت گیرد اما این امر به رکود موجود در اقتصاد کشور بستگی دارد. 

علی‌اصغر پورفتح‌الله با بیان اینکه خروج بازار مسکن از رکود تا حدودی به تعاملات بین‎المللی و لغو تحریم‎ها بستگی دارد، خاطرنشان می‎کند: وام‌ها برای سرعت بخشیدن به ریتم خروج از رکود مؤثر است اما نمی‎تواند به یک‎باره بازار را از رکود خارج کند زیرا عملا برای اعطای این وام‎ها شرایطی از قبیل سپرده‎گذاری و پرداخت به وام‎اولی‎ها در نظر گرفته شده است. 

عضو هیأت نمایندگان اتاق بازرگانی خراسان رضوی با اشاره به اینکه تصور نمی‎کنم اعطای این وام‎ها در حال حاضر بر تقاضا در بازار تأثیر چشمگیری داشته باشد، عنوان می‌کند: تأثیرات آن فوری و ضربتی نخواهد بود؛ این وام‎ها مُسکنی برای خروج از رکود است که شاید یک سال دیگر بتوان نتیجه آن را مشاهده کرد.

پورفتح‌الله با اعتقاد بر اینکه وام 50 میلیون تومانی که سایر بانک‎ها برای مسکن در نظر گرفته‎اند ممکن است کمکی باشد در جهت اینکه وضعیت بازار از حالت فعلی بدتر نشود، در خصوص راهکار خروج بازار مسکن از رکود تصریح می‎کند: باید سایر مؤلفه‎های اقتصادی بهبود یابد تا بازار مسکن نیز از این وضعیت رکود خارج شود. وی اضافه می‎کند: زمانی که رقم بیکاری در دوران رکود افزایش می‏یابد، نمی‏توان انتظار داشت که بازار مسکن رونق داشته باشد و در صنعت ساختمان سرمایه‎گذاری صورت گیرد زیرا این عوامل، حلقه‏های به هم پیوسته‏ای هستند و یکدیگر را تکمیل می‎کنند.